W polskim obrocie prawnym istnieje kilka sposobów przeniesienia własności nieruchomości. Najpopularniejszym z nich i typowym dla transakcji z udziałem osób dla siebie obcych jest oczywiście umowa sprzedaży. Jednak w relacjach pomiędzy najbliższymi członkami rodziny dość częstą praktyką pozostaje zawieranie umowy darowizny, na podstawie której właściciel nieruchomości, czyli w tej konfiguracji darczyńca, przenosi ją na rzecz obdarowanego lub też obdarowanych. W tym przypadku dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości tytułem darmym, czyli bez żadnego ekwiwalentu. Nierzadko jednak klienci wyrażają obawy związane z ryzykiem takiego rozwiązania. Z chwilą zawarcia umowy darowizny nieruchomości darczyńca przestaje być jej właścicielem, a nadto – – w przypadku braku odrębnych ustaleń – nie ma tytułu do dalszego użytkowania np. domu lub mieszkania. Dlatego też wiele osób, w dbałości o swój interes i poczucie bezpieczeństwa, decyduje się na inne rozwiązanie. W niniejszym artykule przedstawimy, co to jest umowa dożywocia, a także jaki ma ona wpływ na ewentualne roszczenia wynikające z prawa spadkowego, w szczególności skupimy się na zagadnieniu – umowa dożywocia a zachowek.
Spis treści
Co to jest umowa dożywocia?
Podstawowe założenia umowy dożywocia
W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć na pytanie – co to jest umowa dożywocia? Jej podstawowe założenia zostały określone w Kodeksie Cywilnym. W uproszczeniu, jest to umowa, na podstawie której właściciel nieruchomości przenosi na nabywcę jej własność w zamian za zapewnienie zbywcy (lub osoby bliskiej dla zbywcy) dożywotniego utrzymania. Co do zasady – jeśli nie zawiera ona szczegółowych postanowień umownych – w ramach tego stosunku prawnego nabywca zobowiązany jest do spełniania określonych świadczeń na rzecz dożywotnika, a obejmujących przyjęcie jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w przypadku choroby oraz pokrycia kosztów pogrzebu.
Jakie dodatkowe postanowienia umowne może zawierać umowa dożywocia?
Przeniesienie własności nieruchomości, a także zapewnienie zbywcy (lub ewentualnie osobie dla niego bliskiej)dożywotniego utrzymania są tzw. essentialia negotii umowy dożywocia. Może ona zawierać jednak także szereg innych postanowień przewidujących szerszy zakres obowiązków nabywcy czy też uprawnień dożywotnika. Wśród nich należy wyróżnić w szczególności ustanowienie na rzecz dożywotnika służebności mieszkania, czyli prawa, na podstawie którego będzie on mógł dożywotnio zamieszkiwać w lokalu mieszkalnym, będącym przedmiotem umowy dożywocia.
Umowa dożywocia koszty
W jakiej formie powinna zostać zawarta umowa dożywocia?
Jak wskazano powyżej, umowa dożywocia nierozerwalnie wiąże się z przeniesieniem własności nieruchomości. Dlatego też bezwzględnie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku zachowania innej formy (np. pisemnej) będzie ona nieważna.
Umowa dożywocia koszty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych.
W przypadku zawarcia umowy dożywocia należy liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów notarialnych – taksa notarialna jest zależna od wartości nieruchomości. Dodatkowo umowa taka podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ramach kosztów umowy dożywocia należy wyróżnić także opłaty sądowe związane z wpisem w księdze wieczystej nieruchomości, które nie powinny przekroczyć kilkuset złotych.
Umowa dożywocia koszty – wynagrodzenie radcy prawnego
Jak wskazano powyżej, opisywana
umowa wymaga zachowania formy aktu notarialnego, a zatem koszty umowy dożywocia
stanowią w głównej mierze wydatki za czynności notarialne. Zasadniczo rola radcy
prawnego sprowadza się do świadczenia wsparcia prawnego w okresie poprzedzającym
jej zawarcie, a obejmującego – przykładowo – opracowanie założeń co do zakresu
obowiązków przyszłego nabywcy nieruchomości wobec zbywcy w sposób odpowiednio
zabezpieczający interes dożywotnika. W typowych przypadkach Kancelaria udziela
pomocy prawnej w tym zakresie w ramach jednorazowej porady prawnej.
Umowa dożywocia a zachowek
Czy wartość nieruchomości przeniesionej na podstawie umowy dożywocia wlicza się do substratu zachowku?
Wielu klientów, zadając pytanie – co to jest umowa dożywocia, interesuje również wiedza co do skutków zawarcia takiej umowy w kontekście roszczeń o zachowek po zmarłym dożywotniku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w określonych przypadkach obdarowany z tytułu darowizny może być adresatem tego typu żądań pieniężnych. Jednak umowa darowizny jest ze swojej istoty czynnością nieodpłatną, który to element nie występuje w przypadku umowy dożywocia – wszakże nabywca nieruchomości jest zobowiązany do określonych świadczeń na rzecz dożywotnika. To właśnie odpłatny charakter omawianego stosunku prawnego ma kluczowe znaczenie w kontekście relacji – umowa dożywocia a zachowek. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości w drodze tej umowy jej wartość nie będzie wliczana do substratu zachowku, a jej nabywca nie będzie z tego tytułu zobowiązany do zapłaty tegoż świadczenia.
Pozorna umowa dożywocia a zachowek
W kontekście relacji – umowa dożywocia a zachowek należy również wspomnieć o przypadkach, kiedy umowa ta jest zawarta dla pozoru, a w rzeczywistości mamy do czynienia z darowizną. Taka sytuacja może otwierać potencjalnie drogę do kierowania roszczeń z tytułu zachowku względem nabywcy nieruchomości. Wymaga to jednak w pierwszej kolejności wykazania w postępowaniu sądowym, że umowa dożywocia miała charakter pozorny, co będzie wiązało się przede wszystkim z koniecznością wykazania, że jej strony w rzeczywistości nie miały woli przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zobowiązanie do spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika i faktycznie takie obowiązki nie były realizowane przez nabywcę.
Masz dodatkowe pytania związane z tematyką poruszoną w niniejszym artykule, np. potrzebujesz szerszego wyjaśnienia relacji – umowa dożywocia a zachowek? Skontaktuj się z naszą Kancelarią, a kompleksowo wyjaśnimy Twoje wątpliwości.